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Acquisto proprietà con mutuo agrario 
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Buonasera, sono una ragazza di 28 anni, educatrice, residente nella provincia di Alessandria. Con il mio compagno, titolare di una ditta edile, abbiamo individuato una proprietà con circa 4 ettari di terreno. L'investimento per l'acquisto sarebbe di circa 90mila €. Avremmo intenzione di utilizzarne una parte del terreno come frutteto (è già presente, ovviamente bisogna pulire e mettere nuove piante), allevare un po' di animali e utilizzare un'altra parte del terreno come orto. Più avanti avrei il sogno di aprire una fattoria didattica collegata a questa attività.
La coldiretti mi ha detto che ci sarebbero i presupposti per essere coltivatori diretti.
La mia domanda è :si può acquistare la proprietà con mutuo agrario ipotecario, aprendo prima la piva agricola in regime di esonero? Almeno finché non riusciremo ad avviare l'attività. Ho un contratto part time e il mio compagno continuerebbe il suo lavoro nell'edilizia per avere entrate sufficienti.


05/04/2021, 21:32
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federicam ha scritto:
Buonasera, sono una ragazza di 28 anni, educatrice, residente nella provincia di Alessandria. Con il mio compagno, titolare di una ditta edile, abbiamo individuato una proprietà con circa 4 ettari di terreno. L'investimento per l'acquisto sarebbe di circa 90mila €. Avremmo intenzione di utilizzarne una parte del terreno come frutteto (è già presente, ovviamente bisogna pulire e mettere nuove piante), allevare un po' di animali e utilizzare un'altra parte del terreno come orto. Più avanti avrei il sogno di aprire una fattoria didattica collegata a questa attività.
La coldiretti mi ha detto che ci sarebbero i presupposti per essere coltivatori diretti.
La mia domanda è :si può acquistare la proprietà con mutuo agrario ipotecario, aprendo prima la piva agricola in regime di esonero? Almeno finché non riusciremo ad avviare l'attività. Ho un contratto part time e il mio compagno continuerebbe il suo lavoro nell'edilizia per avere entrate sufficienti.


Non è possibile, non è destinato non agli agrricoltori in esonero per ovvi motivi tra cui la redditività dell'azienda, come riusciresti a giustificare un investimento di diverse decine di migliaia di euro con un fatturato massimo di € 7000?
In che zona si trova? zona svantaggiata? zona montana? In questi casi potresti addirittura fare l'iscrizione come IAP con i requisiti ridotti ( garantire solo il 25% del reddito e del lavoro proveniente dall'azienda agricola).
Per rimanere alla tua domanda, no come agricoltore in esonero non è possibile

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L'esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l'esame, poi ti spiega la lezione. (O. Wilde)
https://stores.streetlib.com/it/agr-francesco-zenobi/nozioni-di-marketing-per-le-aziende-agrituristiche


06/04/2021, 9:02
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Grazie mille per la risposta.
No, non risulta un territorio svantaggiato né montano, è una zona collinare (comune di castelnuovo Bormida).
Quindi l'unica possibilità è passare attraverso un mutuo classico, giusto? L'agenzia però mi diceva che spesso le banche considerano solo il valore dell'immobile, non dei terreni. Avendo la p.iva agricola però ci sono "meno tasse" sull'acquisto dei terreni giusto? Potrei aprirla prima dell'acquisto o è necessario essere già in possesso dei terreni?
Grazie


06/04/2021, 9:51
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federicam ha scritto:
Grazie mille per la risposta.
No, non risulta un territorio svantaggiato né montano, è una zona collinare (comune di castelnuovo Bormida).
Quindi l'unica possibilità è passare attraverso un mutuo classico, giusto? L'agenzia però mi diceva che spesso le banche considerano solo il valore dell'immobile, non dei terreni. Avendo la p.iva agricola però ci sono "meno tasse" sull'acquisto dei terreni giusto? Potrei aprirla prima dell'acquisto o è necessario essere già in possesso dei terreni?
Grazie


CASTELNUOVO BORMIDA è comune svantaggiato, si può fare la richiesta di IAP provvisorio le concede 24/36 mesi per ottenre i requisiti di iscrizione come iap definitivo (corso di 150 ore) ed esssendo in zona svantaggiata le consente di giustificare solo il 25% di tempo e reddito proveniente dalla azienda agricola ma che le consente fin da subito di potere usufruire delle agevolazioni per l'acquisto dei terreni e fabbricati agricoli che per lo IAP sono:
1) imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa (Euro 200);
2) imposta catastale nella misura dell’1%;
3) esclusione dell’imposta di bollo.
unico vincolo non alienare prima di 5 anni

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06/04/2021, 16:10
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Prima di risponderle avevo fatto una veloce ricerca ma evidentemente ho sbagliato. Grazie!
Attualmente ho due piccoli contratti part time, è compatibile con il titolo di iap? Ed è possibile accedere anche ai mutui agrari ipotecari per l'acquisto?
Soprattutto.. Quali spese avrei annuali a livello di tasse, INPS e inail?
Grazie!


06/04/2021, 18:13
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Oltre alla redditività per i mutui agrari ipotecari bisogna considerare che al giorno d'oggi non finanziano mai il 100% del valore d'acquisto senza garanzie accessorie.
Per quanto riguarda il titolo di iap e le tasse varie ti devi far fare un calcolo da un associazione per sapere con esattezza


06/04/2021, 21:54
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federicam ha scritto:
Prima di risponderle avevo fatto una veloce ricerca ma evidentemente ho sbagliato. Grazie!
Attualmente ho due piccoli contratti part time, è compatibile con il titolo di iap? Ed è possibile accedere anche ai mutui agrari ipotecari per l'acquisto?
Soprattutto.. Quali spese avrei annuali a livello di tasse, INPS e inail?
Grazie!


Per il calcolo deele giornate e del reddito deve farsi seguire o da un professionista o da una associazione, il mutuo sì con il titolo IAP, avendo i requisiti, lo concedono, nel caso può chiedere la garanzia diretta di ISMEA che copre le garanzie richieste dalla banca per l'80%.
Le spese principali annuali sarebbero: iscrizione CCIAA, INPS, l'inail non è dovuta in quanto IAP, commercialista, costi di iscrizione ad una associazione (CIA, COLDIRETTI, COPAGRI, etc...)

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07/04/2021, 9:02
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Grazie mille, sono in contatto con la coldiretti della mia zona.
La prossima settimana ho appuntamento.
Invece per quanto riguarda la banca a cui chiedere informazioni per il mutuo, c'è qualche istituto che è consigliato in questo campo?
Grazie!


07/04/2021, 19:08
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federicam ha scritto:
Grazie mille, sono in contatto con la coldiretti della mia zona.
La prossima settimana ho appuntamento.
Invece per quanto riguarda la banca a cui chiedere informazioni per il mutuo, c'è qualche istituto che è consigliato in questo campo?
Grazie!


Di seguito riporto due principali strumenti di ISMEA a garanzia delle aziende agricole

Fideiussione
La fideiussione è rilasciata da ISMEA - previa specifica istruttoria di merito - ai soggetti beneficiari, per le finalità e nei limiti previsti dalla normativa in materia e nel caso in cui il soggetto beneficiario richiedente non disponga di garanzie tali da assistere integralmente il finanziamento richiesto.
La fideiussione è richiesta ad ISMEA da parte soggetto beneficiario per il tramite della banca finanziatrice che inoltra la documentazione necessaria al rilascio.
In virtù della fideiussione la banca finanziatrice può ottenere, in seguito all'inadempimento del debitore principale e su richiesta ad ISMEA, il pagamento da parte della stessa ISMEA della somma garantita.
La fideiussione di ISMEA:
integra la capacità dei soggetti beneficiari di offrire garanzie alle banche finanziatriciriduce il costo dell'indebitamento a carico del soggetto beneficiario per effetto del minor assorbimento di patrimonio di vigilanza bancarioprotegge le banche finanziatrici dal rischio di credito per la quota del finanziamento in essere garantita

Cogaranzia
La cogaranzia è rilasciata da ISMEA - previa specifica istruttoria di merito - ai soggetti beneficiari, per le finalità e nei limiti previsti dalla normativa in materia e nel caso in cui il soggetto beneficiario richiedente non disponga di garanzie tali da assistere integralmente il finanziamento richiesto.
ISMEA rilascia la cogaranzia affiancandola ad altra analoga rilasciata da un confidi agricolo.
La richiesta di cogaranzia deve essere effettuata da parte del soggetto beneficiario ad ISMEA per il tramite del confidi agricolo che inoltra ad ISMEA la documentazione necessaria al rilascio della cogaranzia.
Analogamente alla fideiussione, la banca finanziatrice può ottenere, in seguito all'inadempimento del debitore principale e su richiesta ad ISMEA, il pagamento da parte della stessa ISMEA della somma garantita.
La cogaranzia di ISMEA:
integra la capacità dei soggetti beneficiari di offrire garanzie alle banche finanziatriciamplia la capacita dei confidi agricoli di supportare nell'accesso al credito gli imprenditori agricoli associatiriduce il costo dell'indebitamento a carico del soggetto beneficiario per effetto del minor assorbimento di patrimonio di vigilanza bancario protegge le banche finanziatrici dal rischio di credito per una quota del finanziamento in essere garantita.

A lei valutare che tipologia di garanzia scegliere.
Per quanto concerne le banche l'unica differenza è da valutare i tassi e condizioni, tutte le banche operano o possono operare con ISMEA

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08/04/2021, 8:27
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Una cosa non mi è chiara. È necessario essere iap e quindi impresa agricola per richiedere le garanzie? Perché come coltivatori diretti mi hanno fatto in calcolo delle 104 giornate e dovremmo esserci.. Come impresa agricola invece non so..


08/04/2021, 17:42
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