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halp! problema estimo!! 
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ciao a tt, sono nuova e ancora nn riesco ad usare bn il forum. no riesco a trovare la sezione di estimo. scusate ma mi servirebbe una mano entro stassera. quindi posto il mio problema di estimo qua, so ke nn è la sezione giusta. spero solo ke riuscite a darmi una mano. grazie in anticipo.

un villino in stato di conservazione è attualmente locato al canone bimestrale anticipato di 1800 euro con un contratto che scadrà fra due anni. si è appurato che le iopere di manutenzione straordinaria necessarie al ripristino sarebbero eseguibili in tre mesi ad immobille vuoto, con un costo finale di 22.000euro. ad opere compiute il canone meritevole potrebbe salire a 2.200 euro bimestrali anticipate, dopo un prevendibile sfitto iniziale di tre mesi . assumendo con giustrificazione i dati mancanti si proceda alla stima del valore di mercato dell'immobile.

Per favore mi serve na mano. Vi ringrazio in anticipo.


09/01/2009, 19:12
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Un villino in cattivo stato di conservazione è attualmente locato al canone bimestrale anticipato di 1800 euro con un contratto che scadrà fra due anni. Si è appurato che le opere di manutenzione straordinaria necessarie al ripristino sarebbero eseguibili in tre mesi ad immobile vuoto, con un costo finale di 22.000 euro. Ad opere compiute il canone meritevole potrebbe salire a 2.200 euro bimestrali anticipate, dopo un prevedibile sfitto iniziale di tre mesi. Assumendo con giustificazione i dati mancanti si proceda alla stima del valore di mercato dell'immobile.


Io applicherei la formula dei redditi transitori e permanenti, ipotizzando ordinario il Bf post (dopo l’esecuzione della manutenzione straordinaria).

1) Bf transitorio = 1.800 x (6 + 0,05 x (6+1)/2) – 3.000

0,05 saggio commerciale ….
3.000 = spese medie annue (ICI, amministrazione, assicurazione, ecc.) già posticipate ….

2) Bf permanente = 2.200 x (6 + 0,05 x (6+1)/2) – 3.000

Si ipotizza che le spese annue rimangano invariate.


3) Kt2 = spese dirette + mancati redditi = 22.000 + 1.800 + 900 (1/(1+0,05x 2/12)

4) Vo = Bf permanente/rc – (Bf permanente – Bf transitorio) x q2-1/(0,05xq2) – kt2x1/q2

rc = saggio di capitalizzazione medio rilevato in zona per immobili simili ….. 0,01

Negli altri calcoli userei il saggio commerciale.

Non so se mi è sfuggito qualcosa, ma scrivere al PC non è facile (non vorrei aver commesso errori ).

Ciao,
Marco

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09/01/2009, 20:12
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Grazie mille! in poche parole se nn erro, stai facendo una stima analitica giusto?
x calcolare il bf in pratica è una rata giusto?
metre ici e imposte varie nn le devo calcolare?
Vo = Bf permanente/rc – (Bf permanente – Bf transitorio) x q2-1/(0,05xq2) – kt2x1/q2
cos'è che sarebbe x q2-1/(0,05xq2) – kt2x1/q2?
vo nn si prende dai manuali? x poi far la stima?

scusa se ti faccio tt ste domande...

Grazie ancora.


09/01/2009, 21:57
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perchè io ho un es. ma nn so se puo andar bn x questo problema.

1- calcola il reddio padronale lordo
- canone annuo

2- spese di parte padronale
-ici
-imposte varie
-interessi anticipazione

3- bf beneficio fondiario

4- Vo bf/r(saggio capitalizazione)

5- detrazioni
spese x riparazioni..

ma nn riesco a trovare i saggi. e nn capisco i 3 mesi sfitti x riparazioni come devo calcolarli..
risp se riesci x stassera grazie mille


09/01/2009, 22:06
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Non posso rispondere qui a tutte le tue domande. almeno la matematica finanziaria la devi sapere.
- q2 è q (cioè 1+r) elevato alla seconda (non c'è qui la formattazione apice).
- I tre mesi di sfitto li ho messi (una bimestralità e una mensilità).
- Ho indicato solo i passaggi, le spiegazioni delle varie fasi le devi integrare tu.
- i saggi li ho ipotizzati; quello di capitalizzazione medio si può ricavare dal rapporto Sommatoria Bf/Sommatoria V di beni simili
Ora vado a letto.
Ciao,
Marco

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10/01/2009, 0:02
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si be adesso le formule bn o male le so. ti ho chiesto alcune spiegazioni sulle formule, perchè io vado in confusione di fronte a due formule simili, ma magari cn simbologia differente, o semplicemente perchè la formula è girata.
a me nn serviva sapere cos'è q^n perchè gia lo so. ma cn quel pezzo di formula cosa ti calcolavi, del tipo, cn questo pezzo portavo avanti o indietro, pittosto che mi calcolavo il bf, piuttosto che sottraevo delle detrazione o altro..(nn so se mi spiego bene.)
il mio problema è quello di capire bn il testo. perchè se il problema mi viene spiegato, poi mi riesce. il mio sbaglio è quello di ragionare piu che altro meccanicamente, c'è nel senso, ho l'es fatto cn le formule, per risolvere il mio es una volta che ho gia la soluzione fatta, la applico e stop. mentre quando la soluzione nn c'è l'ho li pronta all'uso, vado in confusione. sopprattutto vado in confusione nel portare avanti ed indietro gli anni. oppure nel capire qual'è il valore da usare nel caso in cui devo calcolarmi la rata. oppure quando cm nel caso del mio es, c'è sfitto x 3 mesi x riparazioni, io ho ragionato dicendo, in questi 3 mesi nn prendo piu l'affitto, ma ho pero spese di ripazioni e quindi il valore ordinario cambia oppure no? e poi avevo sbagliato gia in partenza nella risoluzione dove mi ero presa il valore ordinario dal manuale x poi fare tt le varie correzioni. quando invece il valore ordinario me lo doveveo semplicemente calcolare.

Scusa se ti ho scritto tardi, ma mi stavo scervellando nel capirlo, ma poi poi ho pensato di kiedere che magari capivo meglio.

Grazie mille!
Ciao Martina.


11/01/2009, 18:07
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cmq ora ci sono riuscita a farlo, grazie.


11/01/2009, 18:14
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Bene. Ciao,
Marco

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11/01/2009, 19:28
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