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Diritto di prelazione parziale 
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Buonasera,
la mia domanda è molto semplice:
Posseggo diverse particelle di terreno, tutte nello stesso comune ma non accorpate, sparse.
Ho trovato un acquirente, stipulato un contratto di compravendita in cui si stabilisce un prezzo totale di un TOT
maturato dal fatto che vengono acquistate tutte le particelle.
Ora essendo campi sparsi ogni campo ha confinanti diversi, anche confinanti che sono coltivatori diretti e a cui spetterebbe il diritto di prelazione.
Ora io una volta individuati tutti i confinanti con diritto, a loro devo comunicare il prezzo totale dell’offerta? O il prezzo che verrebbe attribuito solo al campo che riguarda il loro diritto di prelazione?
In poche parole il confinante che ha diritto può far valere il diritto di prelazione solo sul pezzo di terreno confinante?
Esempio:
C’è un compromesso di vendita nel quale la parte che vende si impegna a vendere a chi compra le particelle
A, B, C D E F G H ad un prezzo totale di 400
Il coltivatore diretto confina solo con la particella A. Può far valere il diritto di prelazione solo sulla particella A non essendo interessato alle altre? O può esercitarlo solamente offrendo 400? Il prezzo del compromesso in essere?


18/10/2019, 0:14
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I confinanti sono IAP o coltivatori diretti?
Il prezzo deve essere indicato per singola particella.

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18/10/2019, 11:14
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Ma non avrebbe senso indicare il prezzo di ogni particella in quanto chi acquista è interessato ad acquistare tutte le particelle ad un prezzo complessivo come un unico oggetto di vendita. Se il confinante facesse valere il diritto di prelazione su una singola particella il compratore non sarebbe più interessato ad acquistare le altre.
Mettiamo il caso che io abbia 10 ha di terreno diviso in campi diversi.
Chi acquista vuole acquistare tutti e 10 gli ettari di terra.
Si fa un compromesso si stabilisce il prezzo totate per 10 ettari a 300k euro.
Un confinante coltivatore diretto confina con un campo di 1 ettaro e basta di questi 10 e sarebbe interessato ad acquistare solo quell’ettaro. Se può far valere il diritto di prelazione solo su quell’ettaro e quindi ha il diritto di acquistarlo io potrei vendere a chi vuole acquistare 10 ha solo 9 ha. Chi acquista non è interessato ad acquistarne solo 9 quindi non vuole più acquistare e io rimarrei con i 9 ettari in mano senza poterli vendere??


18/10/2019, 11:41
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Ciao, conprendo il tuo disappunto, però per essere in regola dovresti dare un valore ad ogni appezzamento, coinvolgendo con nuovo preliminare l'acquirente, cosicché lo stesso potrà acquistare la rimanenza al prezzo prestabilito. Chi ha diritto di prelazione, lo ha solo sulla particella con cui confina.

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Carissimi saluti Giuseppe

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18/10/2019, 18:01
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Salve,
In base all'art. 7, comma 3° della legge n. 817 del 1971, nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro, colono o coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell’intero complesso di fondi.

Però in giurisprudenza vi sono state sentenze di tono diverso che bisogna tenere in considerazione.

Cass. n. 23745/09 e Tribunale di Salerno, Sez. II Civ. 7 gennaio 2016, n. 39:
Qualora il proprietario di più fondi agricoli, tutti funzionali all’esercizio di un’azienda agricola unitaria, decida di alienarli congiuntamente, il proprietario coltivatore diretto, confinante con alcuni soltanto dei fondi messi in vendita, non può esercitare su essi alcun diritto di prelazione parziale, ove ciò ostacoli la cessione dell’intero compendio, ovvero determini che la cessione stessa avvenga ad un prezzo globale inferiore a quello pattuito tra il cedente ed il terzo.

Pertanto, ritengo sia necessario agire con l'assistenza di un legale esperto in materia o dal notaio che interverrà nella eventuale successiva stipula e che meglio possono valutare il caso.

Saluti, Gianni


21/10/2019, 15:58
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In questo caso il colmo sarebbe la presenza di numerosi coltivatori (aventi diritto di prelazione) ai confini delle varie particelle.
Per come dice Grow, le varie particelle non sono accorpate e pertanto esiste un congruo numero di confinanti.
Mi chiedo a chi andrebbe la priorità nel caso accennato, di più aventi diritto. Sorvolando sulle ricerche da fare tese a trovare i nominativi, con relativi indirizzi, e le raccomandate da inviare.

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22/10/2019, 21:35
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Il caso è proprio quello in cui tutte le particelle sono funzionali ad un’azienda agricola unitaria.
Chi vuole acquistare le vuole acquistare tutte proprio perchè pur essendo staccate fanno parte tutte di un unica azienda agricola.
Sono state fatte tutte le ricerche del caso, trovati tutti i confinanti aventi diritto e sono molti. Nessuno è interessato a far valere il diritto di prelazione ne parziale ne totale, tranne uno il quale è interessato ad acquistare esclusivamente 1 ettaro con il quale confina su una vendita complessiva di 18 ha.
Ora secondo il mio avvocato non ha alcun diritto di prelazione parziale ma può esercitare il diritto di prelazione su tutto l’oggetto di vendita. Secondo il suo avvocato e secondo l’avvocato di chi ha fatto il preliminare d’acquisto ce l’avrebbe.
Per questo volevo raccogliere più pareri.


22/10/2019, 22:22
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Bepi ha scritto:
In questo caso il colmo sarebbe la presenza di numerosi coltivatori (aventi diritto di prelazione) ai confini delle varie particelle.
Per come dice Grow, le varie particelle non sono accorpate e pertanto esiste un congruo numero di confinanti.
Mi chiedo a chi andrebbe la priorità nel caso accennato, di più aventi diritto. Sorvolando sulle ricerche da fare tese a trovare i nominativi, con relativi indirizzi, e le raccomandate da inviare.


Qualora gli interessati, confinanti e in possesso dei requisiti previsti dalla legge, siano più di uno, avrà maggior diritto di acquistare il terreno chi soddisfa il requisito giurisprudenziale dell’omogeneità di coltura dei terreni.
Se ancora dovessero sussistere più pretendenti validi, l’ulteriore requisito proposto è quello dell’estensione del terreno posseduto, dandosi precedenza nell’acquisto ai proprietari di fondi di minori dimensioni (Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 2045 del 29.01.2010).

Grow89 ha scritto:
Ora secondo il mio avvocato non ha alcun diritto di prelazione parziale ma può esercitare il diritto di prelazione su tutto l’oggetto di vendita. Secondo il suo avvocato e secondo l’avvocato di chi ha fatto il preliminare d’acquisto ce l’avrebbe.
Per questo volevo raccogliere più pareri.


La giurisprudenza precedentemente citata chiarisce che non si può esercitare alcun diritto di prelazione parziale, ove ciò ostacoli la cessione dell’intero compendio, ovvero determini che la cessione stessa avvenga ad un prezzo globale inferiore a quello pattuito tra il cedente ed il terzo, pertanto, in linea a quanto asserito dal tuo avvocato.

Saluti, Gianni


23/10/2019, 7:56
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il diritto di prelazione non può essere parziale, o losi esecita nella sua interezza o non si esercita.
In questo caso, di alienazione di più particelle e con più confinanti espongo un caso che mi è capitato di valutare pocopiù di 6 mesi fa come tecnico della parte venditrice.
Stessa situazione, 15 particelle distanti l'una dall'altra con circa 26 confinanti, in merito a questo caso si è proceduto nel seguente modo:
1) notifica a mezzo pec ai 26 confinananti della volontà di alienare totalmente e non separatamente le particelle ad una somma di € xxxx
2) decorsi i 30 giorni e non essendo pervenuta nessuna offerta totalitaria si è proceduto alla stipula del preliminare di acquisto innanzi al notaio con copia delle pec inviate
3) stipula del rogito notarile di vendita e liqudazione del dovuto

Mi preme specificare quanto segue, è vero che ci sono più confinanti aventi diritto di prelazione, però la volontà di chi aliena è di alienare tutte le particelle ad un detrìerminato prezzo e in maniera indivisa, pertanto anche se i confinanti si faranno avanti per pretendere la prelazione sulla particella confinante questa sarà ritenuta non corrispondente all'offerta e quindi cassata. Su questa analisi il notaio, verificato che quanto sopra era nelle more dilegge, ha provveduto alla redazione del rogito escludendo circa 13 richieste di prelazione pervenute e riferite solo ad una parte dell'unità di vendita.

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L'esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l'esame, poi ti spiega la lezione. (O. Wilde)
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23/10/2019, 17:17
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