VALORE TERRENO GRAVATO DA DIRITTO DI SUPERFICIE

Buongiorno, devo fare da CTP in una divisione di immobili tra fratelli nell'ambito di una successione. Da una parte abbiamo i 3 fratelli che conducono il fondo e dall'altra la parte attrice, due fratelli che chiedono di essere liquidati o che gli venga assegnata una porzione di proprietà reale non essendo impiegati nell'azienda agricola.
I conduttori del fondo hanno realizzato dei capannoni sui terreni di proprietà dei genitori in virtu di un diritto di superficie di durata illimitata, e in virtù di diritto di passaggio sull'area circostante i capannoni.
Trattandosi di masse plurime non comodamente divisibili (abbiamo seminativo, piazzale di manovra, sedime di fabbricato e abitazione) il CTU ritiene di dover attribuire un valore complessivo alla massa che verrà poi diviso nelle 5 parti. La parte attrice riceverà poi il corrispettivo in denaro della loro parte o una porzione di terreno di pari valore.
Dovendo attribuire un valore ai terreni gravati da diritto di superficie su cui sono costruiti i capannoni, il C.T.U. sostiene che a tali superfici (sedimi dei fabbricati e piazzali di manovra) vada attribuito un valore simbolico di 1 €/mq, non essendo utilizzabili in quanto occupati dai fabbricati.
In realtà una volta eseguita la divisione chi gode del diritto di superficie diventa anche il proprietario esclusivo del terreno, che però ha acquisito ad un valore inferiore al valore del terreno agricolo, ovvero il valore simbolico di 1 €/mq attribuito dal C.T.U.. mi sembra che quindi facendo una divisione sulla base di valori monetari e non di superficie, le parti risultanti sarebbero sbilanciate verso l'altra parte o sbaglio? in sostanza all'altra parte verrebbe attribuita una porzione maggiore in virtu' del fatto che il metro in base a cui viene fatta la divisione è il valore economico del terreno e il terreno gravato da diritto di superficie e di passaggio DI CUI ESSI STESSI HANNO GODUTO E CONTINUANO A GODERE ha un valore unitario inferiore. Sbaglio? Quale valore è giusto attribuire ai terreni con diritto di superficie considerando che il valore del terreno agricolo è di €6,40 mq?
grazie

In caso di concessione permanente il diritto del superficiario coincide con la piena proprietà dell'immobile.

ovvero il valore del terreno può essere considerato come nel caso specifico valore di terreno edificabile?

il valore del terreno agricolo su cui insistono fabbricati rurali si assume, di norma, pari al valore del terreno agricolo della coltura prevalente (quindi seminativo)
se il diritto di superficie è illimitato, come dice Marco, il suo valore è quello del terreno in proprietà

ok grazie. questa è una valutazione basato sul buon senso oppure una valutazione giustificabile magari con riferimenti normativi? perchè devo farla capire al CTU e vorrei avvalorare la tesi. Quando dite il suo valore è quello del terreno in proprietà, intendete il valore del diritto di superficie o del terreno?

valore diritto superficie = valore terreno agricolo
i fabbricati rurali vengono costruiti sui terreni agricoli...quindi il valore del terreno non potrà essere quello di uno edificabile

ok ma un terreno agricolo su cui esistono fabbricati ha una capacità edificatoria, in quanto i fabbricati si presuppone siano autorizzati e tale autorizzazione rimane. al di la di questo credo anch'io che il valore più corretto sia quello di terreno agricolo, ma il CTU sostiene che non può essere considerato tale in quanto non coltivabile perchè occupato da un fabbricato, quindi alla fine ha ritenuto di assegnare un valore pari al 10% del valore agricolo (0,64 €/mq). Mi pare assurdo, allora avrebbe più senso dare valore 0.