stima di un fondo

Ciao a tutti forse potete aiutarmi:
Una coppia 65(lui), 60 (lei) cedono un fondo di 5 Ha, riservandosi l'usufrutto con diritto di accrescimento vita natural durante.
Devo determinare il prezzo di cessione in una libera cotrattazione.

dimenticavo ho calcolato il bf del fondo come se non ci fosse l'usufrutto, dalle tabelle di mortalità ho torvato (considerando l'età del più giovane 60) il valore dell'usufrutto, il problema è il calcolo della nuda proprietà non so che saggi usare

Il saggio che vai ad usare è sempre e solo quello di capitalizzazione perchè stai lavorando con redditi (Bf, Ru)

Il valore della nuda proprietà è dato dal valore del fondo libero scontato di tanti anni quanti si stima durerà l'usufrutto
Vnp= V/q^n
Il valore del diritto di usufrutto, invece, si stima con l'anticipazione iniziale di tutti i redditi che l'usufruttuario otterrà

Il Bf e il Ru differiscono, Ru è sempre maggiore poichè non tiene conto delle spese di straordinaria manutenzione (a carico del nudo proprietario, a cui l'usufruttuario dovrà versare gli interessi sulle stesse fino a cessazione del diritto...se queste dovessero essere sostenute dall'usufruttuario questi avrà diritto alla restituzione della cifra spesa scontata degli interessi maturabili nel periodo che va dai lavori di manutenzione straord alla cessazione del diritto)