Problema di estimo con esproprio area edificabile

In un comune di 51000 abitanti in pianura in un'area ricadente in ZTO C2 viene assegnato nel 2006 un vincolo preordinato per l'esproprio per atuare un PEEP. Secondo le norme tecniche attuative del PRGC, l'area di st pari a 3000 mq ha un indice di edificabilità fondiaria pare a 3 mc/mq e un rapporto di copertura del 40% della superficie fondiaria. nel 2009 avviene un esproprio totale e sempre nel 2009 viene stipulato un contratto di diritto di superficie oneroso fra il comune e una cooperativa edilizia per 99 anni tenendo conto che siamo nel 2010. Si realizzerà un fabbricato condominiale avente le caratteristiche di civile abitazione e la cubatura prevista dalle NTA. Giustificando tutti gli altri dati necessari si determini esponendo sottoforma di relazione di stima:

- indennità che il comune pagherà al proprietario dell'area edificabile.
-canone di concessione che il comune farà pagare ai soci della cooperativa edilizia sia in forma rateizzata che come prezzo definitivo
- il valore del diritto di concessione al 2010
-il valore del diritto del superficiario al 2010
-il prezzo dell'eventuale prezzo di riscatto che pagheranno i futuri condomini per acquisire la proprietà del terreno.

Qualche indicazione per il primo punto.
Calcolare il valore venale dell’area edificabile sulla base del valore di trasformazione (Valore di mercato del fabbricato realizzabile meno il costo di costruzione).
L’indennità di espropriazione per aree a vocazione edificatoria (in base al DPR 327/2001 modificato dalla finanziaria del 2008) è pari al valore venale + il 10% in caso di accettazione della cessione volontaria.
Solo quando quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25 per cento.
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Ciao,
Marco