Contratto verbale di AFFITTO o COMODATO... Help

Buonasera a tutti,
mi presento, sono Marco e sono un nuovo iscritto.
Chiedo gentilmente a chi può, di darmi qualche consiglio in merito ad un fatto che ormai si trascina da alcuni mesi.
Verso fine novembre 2017 io e mia moglie ci innamoriamo di una casa il cui proprietario, oltre all'immobile, intende cedere anche 4 particelle (per un totale di circa 5500 m2) non pertinenziali di terreno agricolo (a catasto PRATO). Conoscendo i vincoli posti dalla legge, ci informiamo circa eventuali prelazioni, essendo noi interessati anche ad acquistare il terreno. Orbene, chiarito che nessuno dei vicini proprietari fosse Coltivatore diretto, l'unico vincolo rimaneva quello di un CD che gestiva in prima persona detto terreno.
Il proprietario ci informava tuttavia che allo stesso era già stata offerta la possibilità di acquistarlo circa 2 anni prima ma lui, conscio della volontà di cedere il tutto, aveva rifiutato. Alla nostra richiesta, il proprietario rispondeva che non era stato messo nulla per iscritto, vi era stato alcuni anni prima (2013?) un accordo verbale circa l'affidamento in gestione di detto terreno e che da allora lui non si era più interessato e che soprattutto non aveva mai percepito alcun canone salvo forse in un paio di occasioni lo sfalcio di erba sul terreno pertinenziale della casa (del tipo:" Vuoi il terreno?... basta che lo tieni pulito poi facci quel che vuoi...").
A circa metà gennaio il proprietario riceve una lettera da uno studio legale in cui lo si invita a rispettare il diritto di prelazione del CD. Lui tuttavia decide che il terreno venga ceduto a me ed a mia moglie in quanto, memore del rifiuto ricevuto, non intende assecondare il CD.
A fine gennaio stipuliamo un contratto preliminare di acquisto debitamente registrato e trascritto presso un notaio, comprensivo di detto terreno.
A circa metà maggio, senza nessuna novità dallo studio legale, si procede al rogito di immobile e terreno.
A circa metà giugno l'ormai ex-proprietario (e non io e mia moglie - nuovi proprietari) riceve ALTRA lettera, da parte di ALTRO studio legale, in cui lo si invita a formulare un cifra per il riscatto dei terreni ceduti in violazione delle norme circa la prelazione agricola.
Ora, vi chiederete come mai noi siamo così interessati a tale terreno... ebbene il motivo è poiché un nostro giovane nipote si sta costruendo un "portafoglio agricolo" al fine di intraprendere la vita di Coltivatore Diretto e tale terreno, unito ad altri, gli permetterebbe di crescere.
Scusandomi per la lunghezza del post e ringraziando chi è arrivato a leggere fin qui...
Vi chiedo.... E' corretto quanto sta avvenendo? L'assenza di qualsiasi scritto è possibile?
Il CD asserisce di aver registro un contratto di affitto verbale all'Agenzia delle Entrate ma a seguito di un mio controllo risulta solo un contratto di affitto verbale cumulativo TRIENNALE (in cui il CD ha registrato numerosi terreni, tra cui il mio) per una cifra di 50€ annuali che comunque non sono mai stati corrisposti e di cui pertanto non esiste alcuna ricevuta.
Inoltre il secondo studio legale afferma di avere in mano un contratto di affitto verbale UNILATERALE quinquennale presentato presso un'associazione di categoria e che tanto bastava a far "scattare" la prelazione. Anche in questo caso si parla di un canone corrisposto di 50€ annui senza alcuna pezza giustificativa in quanto la cifra non è mai stata corrisposta. A seguito di un mio contatto, l'avvocato affermava che io non centravo nulla, che l'ex-proprietario doveva formulare una cifra per il riscatto del terreno e che in caso contrario avrebbe fatto richiesta di annullamento del rogito di metà maggio.
Allo stato attuale io e mia moglie non sappiamo che fare, iniziare una causa legale, con i costi che affronteremo per la ristrutturazione dell'immobile, non ci pare il caso tuttavia, volendo assolutamente rispettare la legge ed essendomi un pochino informato a riguardo, penso che questo diritto di prelazione non sia molto chiaro e che forse si stia parlando più di un comodato d'uso (forse l'aver sfalciato l'erba un paio di volte può configurarsi come corrispettivo di un affitto?)
Grazie mille a chi vorrà dedicarmi un paio di minuti e magari darmi qualche consiglio.
Marco.

Buongiorno Marco,
innanzi tutto consiglio di rivolgersi, per la valutazione del caso e per rispondere alle comunicazioni ricevute, ad un legale esperto in materia agraria. E' indispensabile.

E' altrettanto indispensabile acquisire:
- il "contratto verbale registrato" per valutarne la regolarità e validità;
- qualunque altro atto, documento e testimonianza (la presenza di testimoni, in caso di azione legale, è fondamentale) che possano dimostrare l'inesistenza di un "vero" contratto di affitto.

L'azione legale la deve intraprendere la controparte, non voi, ma allo stesso tempo in accordo e sintonia con il cedente, supportati da un legale esperto in materia e confortati da prove documentali e/o testimoniali, dovete essere pronti a proporre valide controdeduzioni.

Saluti, Gianni

Aggiungo: l'argomento, in varie forme, è stato trattato nel forum in questo successivo e in altri casi
aspetti-legali-in-agricoltura-f47/contratto-di-comodato-e-relativo-diritto-di-prelazione-t113687.html#p1039230

Saluti, Gianni

Buonasera Gianni!
Grazie dei consigli! Purtroppo è proprio la mancanza di documenti (semplici scritture private etc.) e fatti concreti che mi lascia perplesso. Anche di testimoni neanche l'ombra, salvo il fatto che nessuno mette in dubbio che il CD abbia coltivato il terreno. L'unico mio dubbio riguarda a che titolo lo abbia fatto...
Grazie ancora, Marco.

Solo per la chiacchiera intervengo.

Ti sono state date risposte esaustive.

Però avendo formalizzato il Rogito sei in mani sicure come quelle del Notaio. Che ti può dare ampi ragguagli in merito alla svolta sopravvenuta.
Il proprietario che ha venduto a voi, non doveva fidarsi della risposta verbale di non interesse del Coltivatore Diretto, doveva procedere con una offerta a mezzo Raccomandata con Avviso di Ritorno.
Detto ciò, sembrerebbe che il CD abbia il diritto di prelazione, affitto o non affitto pagato.
Una volta accertata la validità di tale diritto potreste accordarvi tarmite legale di fiducia se il CD fosse interessato ad un indennizzo, ricevuto il quale, rinuncerebbe.
Se tutto andasse a rotoli per voi, potreste richiedere i danni al venditore per comportamento superficiale.
Saluti

Buongiorno Bepi, grazie della risposta.
Il punto per è proprio... Chi accerta la validità di tale diritto?
Bisogna per forza arrivare davanti ad un giudice?
Inutile dire che il notaio se ne è lavato le mani e dice di rivolgersi ad un legale competente...
Grazie ancora e buona giornata!

Ciao, la misura di andare avanti nelle cose consiste nella certezza giuridica che deve avere l'imput di un legale possibilmente esperto in questa materia (diritto agricolo),
Dal desiderio forte di avere quel determinato "bene" e dalla facoltà di spendere
All'inizio una consulenza costa poco e poi si vedrà se procedere.
Per la tua domanda, si deve arrivare fino al Giudice per accertare.