Estimo rurale

Buongiorno a tutti.
Mi hanno dirottato qui dalla sezione miscellanea. Dovrei porre qualche quesito di estimo, non accademico ma riferito a un caso reale di stima che devo affrontare professionalmente. C'è qualcuno esperto di pratica estimativa disposto a "darmi retta" ?
Grazie a tutti dell'attenzione........

Se sono dubbi legati alla libera professione puoi fare qui la domanda e qualche professionista risponderà, se invece sono dubbi legati a casi specifici ma complessi prova comunque a formulare la richiesta, poi vedremo. Questo è un forum sulla libera professione in agricoltura per cui non è detto che casi non inerenti agli argomenti trattati abbiano risposta, in quel caso meglio consultare un professionista.
Buona giornata

Ok, ci provo!
Allora, devo stimare l'indennità da corrispondere a un agricoltore-vivaista per costituzione di una servitù di acquedotto sul suo fondo, coinvolto dal passaggio di una roggia destinata all'irrigazione.
Il mio primo dubbio riguarda la scelta del saggio di capitalizzazione da usare nel calcolo dell'indennità. I terreni sono investiti a vivaio di piante ornamentali.
Compravendite di aziende vivaistiche da cui desumere storicamente benefici fondiari e valori di mercato e quindi calcolare un saggio medio non ce ne sono. La zona in oggetto non è zona vivaistica.
Bisogna lavorare comparativamente. Considero il genere di coltivazione in oggetto a rischio medio-basso (lavoro nel vivaismo e ne sono esperto): la maggior parte delle piante coltivate nell'azienda hanno un tempo di maturazione commerciale tra i 5 e i 10 anni. Quindi il rientro dell'investimento è abbastanza lungo, tuttavia i prezzi delle ornamentali "di pregio" come quelle coltivate subiscono poche variazioni nel tempo e non è difficilissimo prevedere il loro valore tra 5-10 anni (mentre lo è sicuramente di più per esempio per il prezzo dell'uva pinot grigio o delle pere....). Inoltre è materiale a crescita piuttosto lenta: in caso di prezzi insoddisfacenti l'imprenditore può scegliere di tenere le piante ancora in campo qualche anno, nel frattempo aumenta la taglia degli esemplari.
Detto questo, a grandi linee e lasciando da parte altre questioni più particolari (presenza di comodi e scomodi, ecc...), voi che saggio di capitalizzazione suggerireste come plausibile per questo genere di azienda?
Grazie a tutti, resto in attesa......