Buongiorno.
A breve dovrei acquistare una casetta da ristrutturare con del terreno incluso nella vendita.
La situazione è questa: la casa è di 60 mq da ristrutturare totalmente, è di proprietà di una signora anziana che non ci abita più da diversi anni e vuole venderla abbastanza in fretta per evitare di trovarsi troppe tasse e poca pensione.
Insieme regala 3 ettari di terreno seminativo, difficile da vendere perchè è in montagna e diviso in piccoli pezzi da 2/3000mq l'uno.
La casa varrebbe 20.000€, mentre i terreni 12.000€, se ci attenessimo ai prezzi della zona, ma lei vende il blocco a 10.000€.
Mi dicono che da privato potrei andare in multa, perchè al momento di pagare le tasse sull'acquisto al comune/stato, ci sarebbero dei controlli sui valori di vendita, si accorgerebbero che i terreni sono venduti ad un prezzo inferiore a quello dei rogiti fatti nello stesso comune negli ultimi anni, quindi lo stato potrebbe pensare che in realtà io gli ho dato la differenza in nero. Secondo l'immobiliare il problema si risolverebbe se io aprissi partita iva agricola, perchè non dovrei pagare tasse sull'acquisto dei terreni e perciò nessuno verrebbe a controllare. E' vero?

Il secondo problema è che io sarei proprietario al 90% dei terreni, in quanto gli altri 10/11 eredi si sono sparsi in giro per il mondo e forse non sanno neanche di esserne proprietari.
In questo caso cosa potrebbe succedere? Se si presenta un erede e chiede il suo 1%, io posso cavarmela ridandogli una parte del terreno o magari trattando un prezzo per l'acquisto della sua parte?
Grazie a chiunque possa tirarmi fuori da questi dubbi

Buongiorno Cata89,
premetto che in questi casi, muniti dei documenti necessari (visure catastali, certificati di destinazione urbanistica, atto di proprietà di tutte le particelle e fabbricati compresi) è necessario ed indispensabile consigliarsi con un legale, possibilmente col notaio che poi andrà a stipulare l'atto.

Per il primo quesito, nel trasferimento di proprietà di terreni agricoli e loro pertinenze, la differenza tra coltivatori diretti/imprenditori agricoli e soggetti diversi da essi riguarda solo le quote relative le imposte. In nessun caso si può evitare l'eventuale verifica, da parte dell'agenzia delle Entrate, della congruità del valore dichiarato. L'eventuale incongruità, però, non può basarsi su ipotesi ma su elementi concreti e può essere eventualmente contestata con il supporto di una perizia redatta da un consulente di fiducia e presso le sedi competenti.

Per il secondo quesito è chiaro che gli altri comproprietari possono sempre pretendere i loro diritti, presumo da quanto dici che stai acquistando la quota (90%) di un bene comune ed indiviso. Credo che la cosa migliore da farsi, se ci sono i presupposti, sia procedere al riconoscimento della proprietà del 10% residuo per usucapione da parte dell'attuale proprietaria del 90% e poi procedere con la compravendita di tutta la proprietà.
Forse, come credo, il prezzo basso che ti chiede è proprio dovuto dall'esistenza della comproprietà.

Ripeto ancora, prima di procedere informati e documentati bene sulla situazione e carte alla mano chiedi un parere legale.

Saluti, Gianni.

Beh aprire una partita agricola solo per questo, mi pare operazione assai opinabile.
Si faccia fare una valutazione del valore del bene e conformi in tal senso il suo atto. Eventualmente, nell'atto di compravendita potrebbe inserire clausole tali che rendano il prezzo pattuito consono.
In ogni caso, le serve un consulente legale.
Gli altri coeredi, in ogni tempo, possono intervenire. Presumo che le convenga azionare una procedura di usucapione
Mi stia bene